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Al enfrentarse al proceso de compra de una vivienda, uno de los factores más determinantes es el valor de tasación. Esta cifra, que proviene de una evaluación externa, puede condicionar directamente el importe máximo que el banco financia y, por ende, la capacidad de adquisición del comprador. Comprender cómo funciona este mecanismo y qué repercusiones tiene resulta esencial para planificar una operación hipotecaria sin sorpresas.
La tasación hipotecaria es la estimación profesional del valor de un inmueble, realizada por peritos independientes y regulados. Su función principal es servir como garantía para la entidad bancaria, pues el inmueble se convierte en aval frente al préstamo concedido. Este valor no siempre coincide con el precio de compra acordado entre vendedor y comprador, y se utiliza fundamentalmente para determinar las condiciones y límites del préstamo.
Al ser una herramienta de seguridad financiera, la tasación protege tanto al banco como al comprador frente a fluctuaciones inesperadas en el mercado. El tasador analiza múltiples factores —estado de conservación, ubicación, comparables de la zona, obras recientes— para emitir un informe que respalde la operación.
El ratio préstamo-valor, conocido como LTV o «loan-to-value», expresa en porcentaje la relación entre la cantidad solicitada y el valor de tasación. Se calcula como:
La mayoría de las entidades financieras establecen un LTV máximo en torno al 80%, lo que significa que rara vez prestan más de ese porcentaje, tomando como referencia el menor valor entre la tasación y el precio de compra.
Por ejemplo, si la vivienda tiene un precio de $150,000 pero se tasa en $100,000, la entidad sólo otorgará el préstamo en base a estos últimos. El comprador deberá aportar aportaciones adicionales de capital propio para cubrir la diferencia o renegociar el precio con el vendedor.
El equilibrio ideal se sitúa cuando el comprador combina un pago inicial razonable con un LTV moderado, reduciendo la carga financiera y mejorando las opciones de aprobación de la hipoteca.
Cada factor interviene en la elaboración del informe final. Los tasadores analizan tanto elementos objetivos como la calidad de los acabados y la accesibilidad a servicios básicos, otorgando mayor o menor peso a cada aspecto.
Para evitar inconvenientes y planificar con certeza tu operación hipotecaria, sigue estas pautas:
1. Inicialmente, solicita presupuestos de tasación y reserva un margen en tus finanzas para cubrir diferencias entre tasación y precio de venta.
2. Negocia con el vendedor si la tasación resulta significativamente inferior al precio acordado, buscando un ajuste que beneficie a ambas partes.
3. Aporta fondos propios suficientes para mantener un LTV moderado y mejorar tus condiciones crediticias.
4. Consulta diversas entidades financieras: algunas ofrecen promociones especiales con LTV más altos para perfiles determinados o garantía adicional.
5. Mantén un historial crediticio limpio y una relación con el banco estable, ya que un perfil financiero sólido puede abrir puertas a financiación más flexible.
En España y otros mercados similares, la normativa bancaria suele limitar la financiación al 80% del menor valor entre tasación o precio de compra. No obstante, existen excepciones y promociones que permiten ampliar ese porcentaje bajo condiciones específicas.
En conclusión, el valor de tasación es una pieza clave que determina el importe máximo de la hipoteca y las condiciones asociadas. Conocer su funcionamiento, anticipar posibles desfases y preparar una estrategia financiera sólida son elementos fundamentales para afrontar la compra de una vivienda con éxito y sin sorpresas desagradables.
Referencias
