En el mercado inmobiliario de España, elegir la fórmula adecuada de financiación puede marcar la diferencia entre una inversión sólida y un proceso lleno de sobresaltos. Este artículo explora en profundidad las características, ventajas y riesgos de la hipoteca para compra de vivienda terminada y la hipoteca para vivienda en construcción.

Definiciones básicas

Antes de profundizar en las diferencias, es esencial conocer qué es cada tipo de préstamo hipotecario:

Hipoteca para compra: préstamo solicitado para la adquisición de una vivienda ya construida, ya sea de segunda mano o nueva terminada. El banco financia habitualmente hasta el 80% del valor de tasación o de compraventa, y el comprador aporta el 20% restante más gastos.

Hipoteca para construcción (obra nueva o sobre plano): préstamo asociado a la compra de una vivienda que aún está en construcción. El comprador adelanta parte del precio en etapas, y la hipoteca se formaliza para financiar la cantidad restante una vez terminada la obra.

Diferencias principales entre ambas opciones

• Importe financiado: en la compra de vivienda terminada, el banco cubre hasta el 80% del valor. Para obra nueva, se adelanta entre el 10% y 30% mediante reserva o depósito inicial y cuotas según avance, y luego se hipoteca el resto hasta un 80%.
• Calendario y método de pagos: en vivienda terminada, existe un pago único al firmar la escritura. En obra nueva, se efectúan varios desembolsos
• Documentación y requisitos: la vivienda terminada requiere tasación, contrato de compraventa e informes de solvencia. Para obra nueva, se añade el proyecto técnico, licencia de obra y certificados de avance para liberar cada fase de fondos.
• Seguridad y riesgos: comprar una vivienda existente ofrece seguridad jurídica inmediata, pues la casa ya existe. El sobre plano impone riesgo si la promotora enfrenta problemas; por ley, los anticipos deben garantizarse con avales o seguros obligatorios.

Opciones hipotecarias específicas para obra nueva

Al adquirir vivienda en construcción, existen dos vías principales de financiación:

Subrogación a la hipoteca del promotor: el comprador hereda el préstamo bancario contratado por la promotora. Esto puede implicar condiciones cerradas y plazos acotados, pero sin costes de apertura adicionales y con trámite más ágil.

Hipoteca bancaria nueva: permite comparar ofertas en diferentes entidades y elegir la opción con el mejor tipo, comisiones y condiciones de mercado, aunque con gastos de estudio y posible comisión de apertura.

Ejemplos y cifras concretas

Para ilustrar las diferencias, revisemos una tabla comparativa con datos típicos en España:

Factores a considerar antes de decidir

• Situación financiera del comprador: nivel de ahorro previo, capacidad de endeudamiento y acceso a recursos a corto plazo.
• Plazos de entrega y cláusulas de retraso: penalizaciones y fecha límite de entrega en obra nueva.
• Flexibilidad de pagos: ventaja de pagar a plazos durante la obra frente a mayor financiación inmediata en segunda mano.
• Gastos e impuestos: los costes notariales y fiscales pueden variar entre obra nueva y usada; importante analizarlos en detalle.
• Posibilidad de personalización en obra nueva: elección de acabados y extras según presupuesto.

Esquema básico del proceso

• Vivienda terminada: búsqueda de inmueble → contrato de compraventa → tasación y aprobación bancaria → firma de escritura → desembolso de la hipoteca y fondos propios.
• Vivienda en construcción: selección de promotora y vivienda → pago de señal → desembolsos periódicos según avance → firma de compraventa → solicitud de hipoteca para saldo final → firma de escritura y entrega de llaves.

Recomendaciones clave

Para tomar la mejor decisión, considera estos consejos:

• Valora tu planificación financiera a largo plazo y la capacidad de asumir pagos hasta la entrega.
• Verifica la trayectoria y solvencia de la promotora, y que los anticipos estén cubiertos con avales bancarios o seguros.
• Compara las condiciones de subrogación frente a una nueva hipoteca para elegir la opción más ventajosa en tipos y comisiones.
• Revisa con detalle los plazos, posibles penalizaciones por retraso y cláusulas de revisión de tipo de interés.
• Si eliges obra nueva, aprovecha la personalización de acabados y extras para añadir valor a tu vivienda.

En definitiva, la elección entre hipoteca para compra y construcción depende de tu capacidad de ahorro, tolerancia al riesgo y necesidad de flexibilidad. Con esta guía, podrás sopesar cada aspecto y tomar una decisión informada, ajustada a tus objetivos personales y financieros.