Adquirir una vivienda en España va más allá del precio pactado: es vital conocer todos los gravámenes y costes adicionales. Un buen plan fiscal permite calcular correctamente el presupuesto y cerrar la compra con seguridad.

Vivienda nueva

La adquisición de una vivienda de obra nueva está sujeta a dos tributos principales:

• IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido): tipo general del 10% sobre el precio de compra. En las VPO se aplica un 4%. En Canarias se sustituye por el IGIC al 6,5%.
• AJD (Actos Jurídicos Documentados): combina una cuota fija (0,30 € por pliego y 0,15 € por folio) y una cuota variable entre el 0,5% y el 2% del valor escriturado, según la comunidad autónoma.

Vivienda usada

En el caso de segunda mano, el ITP sustituye al IVA y al AJD:

• ITP (Transmisiones Patrimoniales): tipo cedido a las comunidades, generalmente entre el 6% y el 11%. Existen reducciones para jóvenes, familias numerosas y viviendas habituales.

Coste real de los tributos

En el conjunto de impuestos y gastos de gestión, el coste ronda entre el 10% y el 15% del valor del inmueble. Veamos un ejemplo práctico:

• Vivienda nueva de 200.000 €: IVA al 10% = 20.000 € más AJD (1%) = 2.000 €. Total impuestos = 22.000 €.

• Vivienda usada de 200.000 € con ITP al 7% = 14.000 € en tributos.

Plazos y forma de pago

Conocer cuándo y cómo abonar cada impuesto es fundamental para evitar sanciones:

IVA: se paga al promotor o vendedor en la firma de la compraventa.

AJD: se liquida al inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad.

ITP: autoliquidación en la administración autonómica, por lo general dentro de los 30 días hábiles posteriores a la firma pública.

Variaciones regionales

Cada comunidad autónoma establece sus propios tipos para ITP y AJD, lo que puede alterar el presupuesto final. A continuación, una comparativa de algunos territorios:

Bonificaciones y exenciones

Diversas ayudas buscan favorecer el acceso a la vivienda habitual o apoyar a colectivos vulnerables:

• Descuentos para jóvenes menores de 35 o 40 años, según comunidad.
• Bonificaciones para familias numerosas y personas con discapacidad.
• Viviendas de protección oficial (VPO) con IVA al 4% o ITP reducido.

Otros gastos asociados

Además de impuestos, planea los siguientes costes:

• Notaría: honorarios regulados por ley, varían según la extensión de la escritura y número de copias.

• Registro de la Propiedad: tarifa para inscribir la vivienda tras la firma.

• Gestoría: gestión de trámites administrativos; no obligatoria, pero común en compras con hipoteca.

Estos gastos representan en torno al 1% y el 2% del valor de la vivienda.

Contexto actual y claves para el comprador

El mercado español alcanzó un crecimiento del 40,6% en ventas en marzo de 2025 respecto al año anterior, concentrándose el 77% en vivienda usada. La reducción de tipos de interés y la posición de España como destino atractivo han impulsado la demanda.

Para asegurar una adquisición exitosa:

Consultar los tipos y bonificaciones de la comunidad donde se ubica el inmueble.

Calcular con precisión todos los costes, sumando impuestos y gastos notariales, registrales y de gestoría.

Diferenciar bien la fiscalidad según se trate de vivienda nueva o de segunda mano.

Aprovechar beneficios fiscales disponibles según perfil del comprador.

Planificar cada etapa, desde la firma hasta la inscripción, garantizará una inversión más segura y adecuada a tus circunstancias.