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Adquirir una vivienda es un paso emocionante que marca el inicio de un proyecto de vida. Sin embargo, más allá del precio de compra y el importe del préstamo, existen gastos e impuestos imprescindibles que todo comprador debe conocer para planificar con éxito su inversión.
La adquisición de una vivienda en España implica el pago de distintos tributos en función de si es nueva o de segunda mano. A continuación, se describen los tres impuestos esenciales:
Para viviendas nuevas de primera transmisión se aplica IVA; si es de segunda mano, corresponde ITP. Además, en ambos casos se genera AJD por la formalización de la compraventa.
El IVA al 10% grava la mayoría de viviendas nuevas, con tipos reducidos del 4% en viviendas protegidas en determinadas comunidades. En Canarias se suple con el IGIC al 6,5%. Algunos elementos adicionales como locales comerciales tributan al 21%, y garajes vinculan un tipo del 10%.
Por su parte, el ITP para inmuebles de segunda mano oscila entre el 6% y el 10%, según la Comunidad Autónoma y posibles bonificaciones para colectivos como jóvenes o familias numerosas.
Hasta noviembre de 2018, el AJD era cargado al comprador tanto en la compraventa como en la constitución del préstamo; tras la reforma, el banco asume el AJD de la hipoteca, mientras el cliente sigue abonando el AJD vinculado a la compraventa.
El único impuesto vinculado exclusivamente a la hipoteca es el AJD que grava la formalización del préstamo. Aunque legalmente lo paga el banco, este suele repercutir el coste en condiciones hipotecarias o comisiones.
La base para calcular el AJD es la responsabilidad hipotecaria, que incluye el principal del crédito más posibles intereses y comisiones de apertura. El porcentaje concreto depende de cada Comunidad Autónoma, oscilando habitualmente entre el 1% y el 2%.
Es fundamental leer detenidamente la escritura y verificar el importe registrado como base para el AJD, ya que cualquier desajuste puede derivar en diferencias significativas en el coste final.
Estos costes, aunque no son impuestos, se suman al desembolso inicial y conviene presupuestar con antelación para evitar sorpresas financieras.
Planificar los pagos futuros y consultar las ordenanzas locales ayuda a mantener la estabilidad financiera y disfrutar sin sobresaltos de tu nuevo hogar.
Cada Comunidad Autónoma tiene potestad para fijar los tipos de ITP y AJD, así como conceder bonificaciones a colectivos específicos. Por ejemplo, algunas regiones aplican tipos reducidos en ITP para jóvenes compradores o deducciones en AJD para familias numerosas.
Antes de firmar, infórmate en tu Consejería de Hacienda autonómica sobre posibles ventajas fiscales que puedan reducir los costes totales.
La reforma de 2018 supuso un gran avance en protección al consumidor al trasladar la obligación de pagar el AJD hipotecario a las entidades bancarias. Aun así, es habitual que los bancos incluyan este coste en la oferta vinculante mediante otros servicios o comisiones.
Conocer esta normativa y compararla entre distintas entidades resulta clave para seleccionar la opción más económica y transparente.
Imaginemos la compra de una vivienda nueva por 200.000 € en la Comunidad de Madrid:
- IVA al 10%: 20.000 €.
- AJD sobre compraventa al 1,5%: 3.000 € (lo paga el comprador).
- Gastos de tasación y gestoría: aproximadamente 600 €.
Si fuese de segunda mano, el ITP al 6% serían 12.000 €, y el AJD varía según normativa local.
Este desglose simplificado muestra la importancia de planificar cada partida y prever el desembolso total para evitar descuadres en el presupuesto.
En definitiva, entender qué impuestos se pagan al adquirir una hipoteca en España es esencial para tomar decisiones financieras sólidas. Documentarse, comparar entidades y consultar posibles beneficios fiscales te permitirá afrontar la compra con la seguridad y tranquilidad que mereces.
Con esta guía detallada, tu proyecto de vivienda estará en manos de la información y la planificación, dos aliados imprescindibles para convertir tu sueño en realidad.
Referencias
